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  • 深圳湾一号之后顶豪圈又来了一条鲶鱼

    发布日期:2021-12-30 08:02   来源:未知   阅读:

      跟房地产行业初期的百舸争流不同,迈瑞出生在一个竞争格局成熟、让新进入者感到绝望的市场:包括中国在内的全球医疗器械市场,已被GSP(GE、西门子和飞利浦)三巨头瓜分殆尽。

      但迈瑞不仅通过“农村包围城市”活了下来,还成长为一家国际化的医疗器械公司:近五六年,海外占到了总营收的一半,且以西门子和飞利浦的大本营欧洲比例最高。

      A股投资者自然也给了迈瑞高溢价:2018年回A上市至今,股价涨了10倍,市值达到了5000多亿元,在医疗行业内仅次于药明康德。

      深圳湾一号的巨大成功,粗粗一看,是一种“Lollapalooza效应”式的成功。(“Lollapalooza效应”是巴菲特的老搭档芒格自创的一个词,是指多个互相联系的同向因素叠加后产生了极强的放大作用。)

      毕竟,无论区位、景观、设计、用材、工艺、配套,还是服务和业主朋友圈,深圳湾一号都无可挑剔,堪称完美。

      但深圳湾一号成功的底层逻辑依然落在企业家身上:徐航作为一名成就卓越的企业家,他真正了解他那个圈子的需求和购买力,所以可以做到十年磨一剑,始终淡定从容,极致投入,不为外界所动。

      这就像一个股票投资人,如果真正懂一家企业的基本面,当然要在具有安全边际时重仓买入,然后长期持有。

      深圳湾一号的爆红,特别是其莱佛士公寓市场售价高达30万元/平方米,验证了阳光100董事长易小迪在7年前对顶豪市场作出的一些判断。

      2014年10月,重庆长江、嘉陵江两江交汇处,阳光100高端产品线“喜马拉雅”亮相仪式前,易小迪在一间会议室内跟我单独做了一次交流。(详见:[独家]易小迪谈未来十年的竞争法则:关注“人”,而非“物”)

      彼时,易小迪认为:“表面上看,做传统豪宅似乎风险最小,但实际上,风险却是最大的,因为会陷入同质化的陷阱中。如果做一个全新的产品,不一定是主流品种,但只针对特定的人群,反而是比较安全的。”“你看现在的豪宅项目这么多,但我感觉每个人都缺一套房,也就是’终极住宅’。”

      易小迪为喜马拉雅引入了绿色科技和奢侈生活方式酒店,投入重金打造会所等生活、商务社交配套设施。例如重庆喜马拉雅引入了程府宴。

      不过,由于重庆高净值人群在规模上与深圳存在不小差距,再加上重庆市场的特殊因素,导致重庆喜马拉雅起初在本地好租但不好卖。

      最终,还是深圳来了一帮投资人,买走了重庆喜马拉雅。阳光100统一托管经营,对外出租,变成了资产管理运营商的角色。(详见:地产邦|易小迪的这个新发现 会成为房地产业的下一个超级风口吗)

      接下来的几年,易小迪快马加鞭,先后在温州、天津和岳阳等地收购了4个项目,加上自有的重庆、烟台和无锡项目,到现在一共拥有7个喜马拉雅项目。

      在这其中,又以重庆喜马拉雅、天津天塔喜马拉雅和烟台喜马拉雅位置最佳,几乎都位于城市C位中的C位(相当于汤臣一品在上海的位置),且拥有当地最好的景观:

      天津天塔喜马拉雅的前身是奢华酒店品牌丽思卡尔顿,一边是天津电视台,另一边是水上公园。

      深圳湾一号的巨大成功,或许让易小迪看到了市场的验证,进一步增强了信心:去年,阳光100在天津天塔喜马拉雅推出大平层产品:行政公馆系列。

      今年,烟台一位本地客户的表现,也加快了易小迪在三线城市烟台推行政公馆系列的步伐:他原本准备在别的豪宅项目购买两套相邻的大平层,然后打通使用,但来喜马拉雅看房后改变了想法,最终决定购买喜马拉雅顶层上千平方米的一整层。

      年初以来,房地产股阴跌不止,表明在国家严厉调控之下,一线、准一线城市的房地产行业正在成为一个利润微薄的民生行业。而不限购的二三线城市的顶豪市场,正在变为一个潜力巨大的蓝海。这或许是徐航收购华夏幸福华南旧改资产包的逻辑所在:旧改项目地段好,适合做高端项目。

      然而,诚如易小迪7年前所说,同质化的豪宅依然是红海,只有了解目标阶层的真实需求,从“人”的角度去重新整合资源,构建项目的“软件”,才有机会参与这场竞争。

      7年前的一天,易小迪飞赴美国,向老同学段永平(OPPO、Vivo、一加手机品牌的幕后老板,投资界的“中国巴菲特”)请教。

      段永平拿出两部手机,苹果和OPPO,问易小迪,你觉得两家公司的差距有多少年?易小迪答,差个十年、二十年?

      “差一万年!”段永平说。段永平认为,OPPO是硬件公司,苹果是软件公司,苹果做的是电子奢侈品。

      “不买深圳湾一号,不算顶豪;不入深湾会,不算圈内人。”后一句话,说的正是深圳湾一号的“软件”价值。

      这大概也是易小迪把喜马拉雅产品线的管理工作,交给房地产新人、哈佛毕业生易菲菲的主要原因:易菲菲要做的是,跳开房地产的传统思维,去构建喜马拉雅的软件价值体系。

      模仿成风、充斥着各种院子的豪宅市场,也的确是时候放入几条“鲶鱼”,来激活市场的创新力了。

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